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京都の賃貸契約にある『更新料・更新事務手数料』とは
賃貸借契約の更新手続き
賃貸借契約には契約期間というものがあります。１年もしくは２年の区切りの期間を設け、期間が満了した際に契約更新をするか否かの意思表示をすることが借主、貸主双方に必要となります。
一般的には借主・貸主のどちらかが解約の申込みを相手方にしない場合は、契約を更新する意思表示をしたとみなして更新手続きの簡素化を図っています（自動更新）。
ただし、『更新料や更新事務手数料がかかる契約』または、『契約が終了する期日が設けられている契約』のように自動更新されない契約もありますのであらかじめ契約内容を確認しておくことが大切です。
賃貸契約の『更新料・更新事務手数料』とは
賃貸契約の更新時にかかる費用として更新料・更新事務手数料があります。
更新料の有無は物件によって異なり、お部屋を借りられる際に重要事項説明書・契約書に記載され、宅地建物取引士から説明を受けます。
■更新料
契約更新時にあらかじめ決められた定額（家賃の○ヵ月など）を貸主が借主から貰い受ける契約形態があり、その費用名目が『契約更新料』です。
■更新事務手数料
契約更新時の書類作成や事務手続きの代金として必要となります。事務手続きにかかる費用
のため更新料より安価です。
賃料の１か月分～２か月分の更新料がかかる物件や、更新料より安価な契約更新事務手数料のある物件があります。
更新料とは借主が貸主に契約更新時に支払う費用に対し、契約更新事務手数料は借主が賃貸物件の管理会社に更新の事務手続きに対する手数料という位置づけで支払うものであり、数千円から３万円程度の設定が多くなっています。
更新料ってどういうお金？
更新料の解釈としては家賃の補てん分という説明が一番多いようです。入居者が継続して同一の賃貸物件に住む場合、定期的な修繕ができず、居住空間の劣化が進行するという懸念が貸主側にあります。
経年劣化、自然損耗の修繕義務は貸主にあり、賃料から充当すべきものとされています。長期間居住した後の修繕費用を入居者の賃料のみで賄うのは難しいという理由から、契約更新する際に賃料の補てん分に充当するという意味合いで契約に盛り込まれているようです。
更新料の『ある・なし』は地域性の特色が強い
更新料が発生する契約に関しては地域性にゆだねられることが多く、関西では京都府がその代表例となっています。数年前の調査によると京都府で更新料のかかる賃貸物件が約６割、隣接した大阪府においては１割以下という調査結果が出ています。
数年前では京都府の大半の賃貸物件に更新料がかかっていましたが、近年では大手ハウスメーカーの管理している賃貸物件や地場の老舗の管理業者の一部では、比較的安価な更新事務手数料へ切り替える物件も増えてきています。
京都の賃貸物件にかかる更新料
京都府の賃貸契約に多く設定されている更新料に関してですが、契約期間１年毎に賃料の１か月分程度が相場とされ、１年契約更新料１か月分、もしくは２年契約更新料２か月分という設定が多く、契約の更新毎に貸主が借主より更新料を貰い受け契約を更新する運びになっています。特に金額の上限等の規定もなく１年契約で更新料は２か月分という契約もまれではありますが存在します。
同じ関西圏で比較すると保証金、解約引という契約形態が多く設定されていた時期は、京都は近隣のエリアに比べ初期費用〈礼金〉が安く、その代り更新料がかかるというイメージで見られている傾向がありましたが、近年では周辺エリアの礼金も減額され、更新料の存在だけが目立つ傾向になってきました。
更新料を巡った裁判も近年ではよく起こっており、更新料という習慣そのものが問題視されている傾向もある反面、更新料があるから賃料を安く設定できたり、礼金を安く設定できたりという家主様もいるのも現状です。
【更新料の支払いが迫ってきた】 継続して住む？ それとも新居探し？
更新料がかかる賃貸物件に居住していて契約更新の時期になると家賃に加算して更新料の負担が発生します。仮に賃料が１０万円の賃貸物件を契約し、２年契約、更新時更新料２か月分という契約を締結した場合、契約開始から２年後に迎える契約更新時に契約の更新を借主が希望した場合は、家賃とは別に賃料の２か月分の２０万円の負担が発生することになります。
２０万円を払うなら新しい物件や、より広い物件に引越し、初期費用を支払うことを考えると大差ないという考えになる方も多く、単純に同等家賃でお部屋探しをされる場合、礼金２か月分の賃貸物件を契約する負担費用とあまり変わらなくなります。〈実際に引越しをする際には、保証会社加入料、火災保険費用、鍵交換費用、引っ越し代等がかかります。〉
実際に礼金のない物件に引越しを決めた方は更新料で支払う予定であった費用を新居に引っ越す初期費用に充当したほうが安く上がったという例もあります。
今回取り上げた事例は一例でしかありません。契約更新が近づいてきたら、まずは更新時の契約がどのような内容なのか確認しておく必要があります。
これまで住んできたお部屋に愛着がある。
もっと条件の良いお部屋に出会うことができるかも。
継続して住む？ それとも新居探し？ さて、あなたはどうされますか？
