敷金・礼金がかからない物件がある理由
近年増えてきている敷金・礼金の不要（無料）な賃貸物件、いわゆるゼロゼロ物件。
初期費用の大半が敷金礼金の場合が多い賃貸契約が当たり前だったころと比べるとかなり費用負担が減っています。どうしてこのような物件が出来たのでしょうか？怪しい訳ありの事故物件なのか？と不安に感じる人も多いことでしょう。なぜ不要なのかに迫ります。
最近増えている敷金礼金無しの物件“怪しくない？大丈夫？”
最初に結論からお話ししますと、安心できる敷礼不要物件と極一部そうではないものとが存在します。
始めから脅かしてしまうような表現になりましたが大部分は安心できる物件です。
どういう経緯で敷礼無しで入居者の募集をするようになったかが分かれば納得がいくかと思います。
通常通り敷礼の必要な物件ですと初期費用は概算で月額賃料の4～5ヶ月分になります。
家賃5万円のワンルームマンションを契約しようとすると最低でも20～25万円は必要です。
敷礼合わせて10～15万円、仲介手数料２万５千円から５万円と消費税、前家賃と翌月家賃、損害保険料やカギ交換費用などが初期費用となります。
敷金礼金ゼロ円で募集される物件の例
その1：家賃プランが選べる物件
通常同じ部屋であれば家賃5万円と書いてあればその賃料で契約するものですが、このパターンは敷金礼金をゼロ円にする代わりに家賃を何千円か（数％の場合もあり）プラスして契約が出来るものです。最近の携帯電話で多い機種代の分割払いに近いイメージです。貯金は出来ないが月々の支払いが少々高くなっても問題ないというタイプの方におすすめです。
その2：家主が新築物件を早く満室にしたい場合
家主さんと言ってもお金が有り余っている人ばかりではなくローンを組んでマンションを建てている人がほとんどです。更地から竣工までの何年もの間家賃収入が途絶えてしまいます。そこから入居者獲得に時間がかかるとローンの支払いが厳しくなるので短期間で満室にするために敷礼ゼロ円で募集することがあります。基本的には一番家賃が高い状態の新築物件に入れる方には問題ないプランです。
その3：オフシーズンの空室対策
いわゆるキャンペーン物件と言われるものです。その２でご説明した家主さんもローンの返済があるということと関連します。年明けから春先までの引っ越し時期（不動産業界の繁忙期）を外した退去で空室を何部屋も抱えると家賃収入が減って困ります。最悪の場合次の繁忙期まで半年以上も空室のまま（収入無し）過ごすことになってしまいます。そこで条件を下げてでも入居者を確保するためにこのような対策が行われる場合があります。満室になるまでキャンペーンを続ける場合もあれば一ヶ月間だけ様子見で行う場合といつまで続くかは家主の意向次第です。
その4：古い物件に多い。
人は誰しも新しくてきれいで広くて安い物件に住みたいと思うものです。特に理由もなくわざわざ新築と条件が変わらない古い物件を選ぶ人はあまりいないでしょう。例えば京都の町屋のような歴史を感じられるくらいの古さがあれば別ですが通常はただ古いだけでそのような価値はありません。そうはいっても建物がどんどん古くなっていくのは止めようがありません。そこで家主は契約条件を見直し競争力を高めるために敷金礼金をなくす場合があります。こうすることによって新しい物件に対抗できる安さという武器を手に入れられるわけです。
その5：人気のない物件
慢性的に空室の多い物件で長年条件の見直しがされていない物件。築が古い物件や需要に合わない間取りや条件（駅から遠い、駐車場がない、ベランダがない、日当たりが全くないなど）マイナス条件がある物件ではライバル物件に負けて通常ではなかなか満室になりません。実際に室内を下見し問題ないか許容範囲内であればお勧めできる物件です。
その6：投資用マンション
主に新築や築浅の物件に多いのですが早急に満室にし転売するために行われます。入居がまばらなマンションよりも満室のマンションのほうが価値があります。多くの場合、前の家主との契約内容が継承されるようです。転売目的というと不安に思われるかもしれませんがどのような賃貸物件にもその可能性はあります。家賃振込先や管理会社の連絡先が変わるのが少し手間になります。その代わりに投資用マンションはハイグレードな分譲物件に近い仕様で建てられている場合が多く住んでからの快適性は一般的な賃貸よりも高いです。
※いずれの場合も契約期間（1年または2年）満了前の短期解約には違約金がかかるという特約が設定されている場合がほとんどです。これも携帯電話のいわゆる2年縛りに近いもので月々の賃料で礼金を分割支払いをしているようなイメージです。これは一定期間以上住んでもらう代わりに契約条件を下げているからです。また通常預けているはずの家賃滞納や退去時の修繕の備えがないので家賃保証会社との契約が義務付けられることが多いです。これは保証人がいる場合にも必要なケースがほとんどです。
