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テナントを借りる際に必要となる初期費用
自分のお店をオープンさせたいと思っていても、いざテナントを借りる場合、「一体どれくらいの金額が必要になるのか？」と疑問に思われた方も多いのではないでしょうか？
本記事では、テナントを借りる際に必要となる初期費用についてご紹介していきます。
テナントの初期費用項目をご紹介
テナントの初期費用を項目ごとにご紹介します。
敷金または保証金
「保証金」と言うと聞きなれないという人も多いかと思いますが、「敷金」であれば耳にされたことがあるのではないでしょうか？
敷金・保証金は万が一、家賃滞納となった場合にそこから引き出すための預かり金のようなものですが、保証金があるからと言って滞納しても良いというわけではないので注意しましょう。
敷金・保証金は、賃貸物件が事業用であるかどうかによって金額が大きく異なります。
一般的な居住用物件の場合は1～2ヶ月分程度ですが、事業用であるテナント物件の場合は3～10ヶ月分程度と幅があるのです。
この理由としては、事業用であるテナント物件は基本的に店舗運営を前提としていることから、テナントが家賃滞納で退去を強いられた際には高額な原状回復費用がかかってしまう可能性があるので、敷金・保証金も高額である傾向にあるのです。
ただし何ヶ月分を支払うのかは物件によって異なるため、事前に確認しておくのが良いでしょう。
礼金
日本では物件を借りる際、貸主にお礼として「礼金」を支払うという文化があります。
賃料の1～3ヶ月分であることが多く、「お礼」なので退去時に返ってくるお金ではないということも覚えておきましょう。
最近では礼金不要の物件も増えてきており、その分の初期費用は軽減されてきている傾向にあります。
共益費または管理費
共益費または管理費は、テナント同士の共用部分を管理するための費用として該当します。
共用部分の清掃費用・光熱費といったものは、共益費または管理費でまかなわれていることが多いです。
また共益費は家賃に含まれることが大半ですが、物件によってその金額には差が出るものです。
契約のタイミングで共益費・管理費は賃料に含まれているのか、それがどれくらいの金額になっているのかを確認するようにしましょう。
前家賃
テナント入居時に前もって支払わなければならない家賃があり、これを「前家賃」と言います。
前家賃は一般的に、契約を結んだ月と翌月の2ヶ月分を支払うことが多いです。
月の途中でテナントが入居する場合、その月の家賃が日割りで計算されることになります。
内装工事費
お店やオフィスの立ち上げの際、内装工事が必要になる場合が多いです。
一般的に内装工事費には、床施工・壁紙の張替え・照明の設置などといった作業分の費用が含まれています。
この金額は工事の規模感・用いる材料・希望デザインの複雑さやシンプルさによって異なります。
工事を依頼する業者の腕が試される項目でもあるため、業者選びは慎重に行うようにしましょう。
仲介手数料
不動産会社を介したテナント契約の場合、「仲介手数料」というものが発生します。
仲介手数料の金額は法律によって決められており、最大でも家賃の1ヶ月程度と言われています。
契約の詳細に合わせて支払う金額が異なるため、契約時には仲介手数料の金額も正確に把握しておくことをおすすめします。
保証会社利用料
家賃を支払うことが難しくなってしまった際、代理で保証会社が支払ってくれることがあります。
保証会社の利用料としては、一般的に1ヶ月分程度の費用がかかります。
物件によっては、特定の保証会社に加入することが契約時の必要条件となっているところもあります。
各種保険料
お店を開業する際、いくつか考慮が必要な保険の種類があります。
中でも重要とされているのが「火災保険」です。
保険料の金額は選択するプランにより異なりますが、おおよその金額目安は2万円ほどです。
保健プランに関しては不動産会社から提案される場合もありますが、自身でいろいろなプランを比較検討して選ぶことも大切です。
造作譲渡料
造作譲渡料とは、居抜き物件を借りる場合に前のテナント内装・設備といったものをすべて引き継いで使用するために支払う費用を意味しています。
金額は、引き継ぎの規模や内装・設備の状態によって幅があるものです。
店舗の内容によっては内装・設備が大掛かりなものになる場合もあり、高額になってしまうことも。
しかし貸主側の都合によっては、造作譲渡料が無料という物件も中にはあります。
申込金
希望の物件がある場合、借りる意思表示として支払わなければならないのが「申込金」です。
しかし申込金を支払っても、契約が完了したというわけではないため注意が必要です。
そのため途中で気が変わったり、契約まで至らなかったりした場合には返金されることとなります。
申込金を支払った後に契約した際には、契約金に申込金が充当されるのです。
手付金
テナント物件をキープしておくための費用であるのが、手付金です。
手付金を支払えば一定期間、ほかの人に契約されてしまうことがありません。
ただし物件をキープしてもらっている状態であるため、「ほかの物件に変えます」と言った場合でも手付金が戻ってくることはありません。
「この物件が無くなったら困るけれど、もう少し他も検討したい…」という場合におすすめです。
テナントの初期費用を少しでも抑えるには？
テナント開業後から収益が保たれ、経営が安定するまではある程度時間がかかるものです。
収益が出ない間の資金もしっかりと用意しておく必要があり、そのためには初期費用をなるべく抑えたいと思う方も多いかと思います。
テナントの初期費用を少しでも抑える方法をいくつかご紹介します。
保証金・敷金・礼金がかからない物件を選ぶ
近年では保証金・敷金・礼金がかからない物件も多くあります。
ただしそのような物件の場合、毎月の家賃が高額になるケースも多いのです。
物件によっては、「保証金・敷金・礼金があるプラン」「保証金・敷金・礼金がないプラン」が用意されていることもあるため、契約時に確認しておくと良いでしょう。
貸主や管理会社に家賃交渉する
家賃が低くなると保証金・敷金・礼金に加え、前家賃や保証会社の利用料金も低くなります。
物件を契約する前には、物件の貸主や管理会社に家賃交渉を試みてみましょう。
初期費用を削減することに加えて、長期的な経費削減にもつながります。
しかし人気の物件の場合、家賃交渉を行うことで契約のチャンスが減ってしまうこともあるので慎重に考慮するようにしましょう。
貸主や管理会社に設備改修費を交渉する
設備改修費はテナントにとって大きな初期費用となります。
物件の現状を確認し、必ず行わなければならない改修内容と場所を明確にしましょう。
その上で改修によって安全性や利便性を高めることにより、将来的なメンテナンスコストの削減やテナントの誘致につながるといったことを強調し、貸主や管理会社に設備改修費の交渉を行うようにしましょう。
交渉成立となれば、大幅なコスト削減が期待できます。
おわりに
本記事では、テナントを借りる際に必要となる初期費用についてご紹介しました。
テナントを借りる際の初期費用を抑えることで、内装・設備に費用を充てることができます。
ほかの敷金・礼金・保証金などがゼロであれば良いですが、そうではない物件の場合は少しでも初期費用を抑えるため、物件契約前に貸主・管理会社に交渉してみると良いでしょう。
